Standort und Vertrag für den zukünftigen Gastrobetrieb: Das sollten Gründer wissen
Ein Restaurant zu eröffnen, ist für viele Menschen ein großer Lebenstraum. Damit dieser Traum in Erfüllung geht, sind einige Schritte auf dem holprigen Weg zum eigenen Geschäft zu gehen. Gründer müssen neben dem Fachwissen eine Menge Fleiß, Disziplin und Durchhaltevermögen mitbringen, ehe der eigene Betrieb öffnet. Ein wichtiger Faktor des Erfolgs ist der Standort des Betriebes – wir geben nützliche Tipps und Tricks zur Immobiliensuche und erläutern die Rahmenbedingungen der rechtlichen Verträge, die für einen gastronomischen Neubeginn essenziell sind.
Vor der Suche nach Immobilien: Kapital planen und Kosten analysieren
Es ist gar nicht so einfach, die Größe des zukünftigen Betriebes auf Anhieb richtig einzuschätzen. Für einen großen Betrieb müssen die Gewinne entsprechend hoch sein, um diesen dauerhaft zu halten. Ein kleiner Betrieb erscheint für den Anfang erst einmal logischer, bietet aber Gästen und Mitarbeitern weniger Platz. Es ist ratsam, vor der Besichtigung der Immobilie eine Kapitalbedarfanalyse anzufertigen, um zunächst die Höhe des benötigten Kapitals einzuschätzen und die Kosten bereits vor der Suche nach einem geeigneten Lokal festzusetzen.
Zu diesen Kosten gehören die monatlichen Unterhalts-, und Lebensmittelkosten, aber auch die Löhne der künftigen Mitarbeiter und die betriebliche Haftpflichtversicherung für etwaige Schäden in den Geschäftsräumen. Ein Vergleich zeigt: Es leisten einige betriebliche Haftpflichtversicherungen weit mehr als andere, beispielsweise bietet die Betriebshaftpflichtversicherung bei Hiscox unterschiedlich hohe Deckungssummen an. Zudem gibt es Vertragsvarianten, die dem Gastronomen ermöglichen, eine betriebliche Haftpflichtversicherung mit einer beruflichen Haftpflichtversicherung zu kombinieren. Das schützt das eigene Vermögen, sobald ein Personen- oder Sachschaden entsteht.
Warum ist der Standort der Immobilie so wichtig?
Sowohl für bestehende Unternehmen, als auch für motivierte Gründer steht und fällt der Erfolg des eigenen Betriebes mit dem gewählten Standort. Eine Gaststätte lebt vor allem durch zwei Arten von Kunden: Laufkundschaft und alteingesessene Stammgäste. Gründer, die einen Betrieb neu eröffnen, können anfangs nicht auf ihre Stammgäste setzen, da sich das Lokal erst noch behaupten und etablieren muss. Dies gelingt einerseits mit Marketingstrategien, die bei der Zielgruppe ankommen, andererseits mit einer attraktiven Lage in einem belebten Viertel oder an wichtigen Punkten der städtischen und dörflichen Infrastruktur. Es lohnt sich, unterschiedliche Standorte anhand einer Checkliste miteinander zu vergleichen und vorab einen Rundgang auf eigene Faust durch die infrage kommenden Viertel zu unternehmen. Dadurch ist es möglich, interessante Ecken und Straßen kennenzulernen, die sich für einen gastronomischen Betrieb eignen und vorher nicht ersichtlich waren.
Die Antworten auf folgende Fragen erleichtern dem Gründer die Suche nach einem Erfolg versprechenden Standort:
- Welche Bevölkerungsgruppen leben in dem Viertel (multikulturell, Bildungsbürgertum, alternative, junge Erwachsene …)?
- Befinden sich öffentliche Verkehrsmittel und PKW-Parkplätze in der Nähe?
- Welche Konkurrenten betreiben in der Nähe einen Gastronomiebetrieb? Wie weit sind diese vom eigenen Standort entfernt?
- Wo steht die Immobilie? Haben Lieferanten, Passanten und Gäste einen guten und schnellen Zugang zum Gebäude?
- Sind die Räume groß genug, um Gäste und Personal unterzubringen?
- Wie sieht die Umgebung des Gebäudes aus? Gibt es ausreichend Freiflächen für Gäste, die an wärmeren Tagen zu Besuch kommen?
Wo finden Gründer eine geeignete Immobilie?
Um eine Immobilie ausfindig zu machen, bieten sich die großen Immobilienbörsen im Netz an. Ebenso besteht die Möglichkeit, ein bereits bestehendes Lokal von einem anderen Besitzer zu übernehmen, der den eigenen Betrieb aus gesundheitlichen Gründen oder des Alters wegen abgibt.
Soll ein Gastronom die Räumlichkeiten mieten, kaufen oder pachten?
Interessenten stehen, wenn sie die passende Immobilie finden, schnell vor der nächsten Entscheidung: Sie wählen, ob sie das vielversprechende Objekt kaufen, pachten oder mieten. Sollte ein Kauf aus finanziellen oder anderweitigen Gründen ausscheiden, mietet oder pachtet der Gastronom die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum. Ein Pachtvertrag besteht, wenn der Verpächter dem Pächter die Einrichtung oder andere Gerätschaften und Gegenstände zur uneingeschränkten Verfügung bereitstellt. Dies treffe beispielsweise bei einer Lüftungsanlage oder einer bestehenden Kompletteinrichtung zu. Rechtlich betrachtet unterscheiden sich die Miet- und Pachtverträge kaum voneinander, jedoch haben sie unterschiedliche Kündigungsfristen. Einige Behörden und Institutionen stellen im Internet entsprechende Musterverträge bereit, an denen sich interessierte Gründer orientieren können.
| Mietvertrag | Pachtvertrag | |
|---|---|---|
| Vorteile | > Ein Gastronom ist „freier“ und kann die Einrichtung individueller und nach seinen Wünschen konzipieren. > Lange Laufzeiten (teilweise unbefristet) sind möglich. | > Die Komplettausstattung ermöglicht Gründern einen leichteren Einstieg in die Selbstständigkeit. > Eine Untervermietung ist möglich. > Längere Kündigungsfristen (ein halbes Jahr vor Ablauf des Pachtjahres) sorgen für Sicherheit. |
| Nachteile | > Der finanzielle Aufwand ist anfangs größer, da das Nutzungsrecht für das Inventar nicht im Mietvertrag inbegriffen ist. > Die Kündigungsfrist ist kürzer als bei einem Pachtvertrag. | > Sollte es einen Vormieter geben, kann dieser ggf. gegen den Verpächter klagen, wenn die Kündigung nicht einvernehmlich erfolgte. Für die neue Partei bedeutet dies unter Umständen eine erhebliche Verzögerung oder auch die Suche nach einem neuen Objekt. > Die Pachtdauer ist begrenzt. Üblich sind etwa fünf Jahre. Möglicherweise ist der Verpächter am Umsatz beteiligt. |
Welche Pachthöhe ist für eine Immobilie angemessen?
In erster Linie hängt der Pachtbetrag von dem voraussichtlichen Umsatz ab, den der Betrieb zukünftig erwirtschaftet oder schon erzielt hat. Für Restaurants sind ungefähr acht bis zwölf Prozent des jährlichen Gesamtumsatzes für eine Pacht wirtschaftlich tragbar. Auf Grundlage dieser Rechnung definieren mache Betriebe die Kosten nach der bekannten „Pacht mal acht“-Faustformel. Eine Pacht fällt dann höher aus, wenn ein Standort einen Monopolcharakter aufweist und hohe Umsätze garantiert sind.
Worauf sollten Gründer achten, bevor sie einen Vertrag abschließen?
Ein altes Sprichwort besagt, dass Vorsicht besser ist als Nachsicht. So verhält es sich auch bei Verträgen: Für Gastronomiebetreiber ist eine gründliche Recherche und Prüfung des Vertrages unerlässlich, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. Da ein Pachtvertrag relativ frei gestaltbar ist, ist es absolut legitim, diesen vorab bei einem Rechtsanwalt zur Prüfung einzureichen. Der Vertrag sollte eine entsprechende Klausel haben, die auf eine schriftliche Vereinbarung hinweist. Nur dann schützen sich die Vertragsparteien vor jeglicher Art von mündlichen Nebenverabredungen.
Falls die Immobilie wider Erwarten als nicht konzessionsfähig gilt, ist der Pächter mit einer Rücktrittklausel auf der sicheren Seite und kann von dem Vertrag zurücktreten. Eine weitere Stolperfalle ist der Geschäftsbereich, den der Vertrag regelt. Dieser sollte einen großzügigen Rahmen haben. Bei einem zu eng definierten Gebiet kann der Gastronom Probleme bekommen – beispielsweise dann, wenn er ein Café führt, aber weiterhin auch in den Abendstunden als Barbetrieb für Gäste öffnet.
