Im dritten Teil unserer Checklisten für einen Pachtvertrag Gastronomie geht es um die Themen Pachthöhe, Nebenkosten und Kaution.
Pachthöhe / Mietpreis
Grundsätzlich ist zu sagen, dass die Höhe der Miete bzw. Pacht frei verhandelbar ist. Es kommt also wieder einmal auch auf das Verhandlungsgeschick der Parteien an. Es sollte jedoch auch nicht unerwähnt bleiben, dass es durchaus Grenzen nach oben gibt. Liegt die Miete/Pacht deutlich über den ortsüblichen Vergleichswerten, kann ggf. von Wucher ausgegangen werden, was anfechtbar ist. Meist merkt man da aber erst im Verlauf der Mietzeit.
Als Faustregel für ein Restaurant gilt, dass die Gesamtraumkosten (also Pacht bzw. Miete + Nebenkosten) nicht mehr als maximal 10–12 % des Umsatzes ausmachen sollten, damit eine allgemeine Wirtschaftlichkeit des Betriebs gegeben ist. Für weitere Details beachten Sie den unten auf dieser Seite stehenden Link.
Festpacht / Umsatzpacht / Staffelmiete
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Miet- bzw. Pachtzahlungen in der Gastronomie zu vereinbaren. Die drei Hauptvarianten dabei sind:
1. Festpacht
Hierbei wird ein fester monatlicher Betrag vereinbart – ähnlich wie man das von privaten Mietverträgen her kennt. Eine entsprechende Formulierung dazu könnte lauten: „Der Pachtzins für das in diesem Vertrag definierte Objekt beträgt monatlich Euro x, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Pachtzins ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig.“
2. Staffelpacht
Bei einer Staffelpacht handelt es sich auch eigentlich um eine Art Festpacht. Im Gegensatz zur normalen Festpacht wird jedoch von vorneherein eine Anhebung über die Jahre vereinbart. Die entsprechende Formulierung im Vertrag könnte demnach so lauten: „Der Pachtzins für das in diesem Vertrag definierte Objekt beträgt im ersten Jahr monatlich Euro x, im 2. Jahr monatlich Euro y und ab dem 3. Jahr monatlich Euro z, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Pachtzins ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig.“
3. Umsatzpacht
Bei einer Umsatzpacht für einen Pachtvertrag Gastronomie richtet sich die Höhe des zu zahlenden Betrages an dem erzielten Umsatz. Hierbei kann es aber zu Problemen kommen, da insbesondere aus Sicht des Vermieters der Nachweis des korrekten Umsatzes oft nicht gegeben ist. Hier ein Formulierungsvorschlag: „Der Pachtzins für den in § x aufgeführten Mietgegenstand beträgt 8 % des Monats-Nettoumsatzes, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Es wird ein Mindestbetrag von € y vereinbart. Die Mindestpacht ist monatlich im Voraus bis spätestens zum 2. eines Monats fällig. Der umsatzabhängige Teil bis zum 15. eines Monats (da er erst ordnungsgemäß ermittelt und festgestellt werden muss) bezogen auf den Umsatz des Vormonats. In Summe (Mindestpacht + Umsatzpacht) wird ein Maximalbetrag von Euro x vereinbart.“
Hinweis: Ich empfehle für Ihren Pachtvertrag Gastronomie dringend die Vereinbarung für einen Deckel nach oben. Angenommen Ihre Geschäfte laufen so gut, dass Sie sehr hohe Summen an den Verpächter abführen müssen. Das wäre sehr ärgerlich, wenn dieser auch mit weniger zufrieden gewesen wäre!
Erhöhung / Anpassung
Sehr gebräuchlich ist die Verwendung einer Pachtanpassungsklausel, die sich am Lebenshaltungskostenindex orientiert. Eine passende Formulierung könnte lauten: „Sollte sich der Lebenshaltungskostenindex (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis: 2008 = 100), entsprechend der Daten des Statistischen Bundesamtes von dem zur Zeit des Vertragsbeginns oder von dem zur Zeit der letzten Pachtzinsfestsetzung gültigen Stand um mehr als 10 % ändern, so sind beide Vertragsparteien berechtigt, eine entsprechende Anpassung des Pachtzinses zu verlangen. Die Anpassung wird frühestens wirksam mit dem übernächsten Monat, der auf die schriftliche Geltendmachung folgt.“
Kaution
Üblich ist die Vereinbarung einer Kaution bei einem Pachtvertrag Gastronomie. Wie auch im privaten Bereich sollte man jedoch von einer Barkaution absehen und besser eine Bankbürgschaft anstreben. Diese ist nicht teuer und kein gebundenes Kapital liegt ungenutzt herum. Die Kaution kann 1–6 Monatsmieten betragen. Natürlich sollte man eine niedrige Kautionshöhe anstreben.
Hervorragende und ausführliche Informationen zum Thema Kaution im Gewerbemietrecht finden Sie bei mietrecht.org
Nebenkosten
In den meisten Fällen wird eine konkrete Vereinbarung zum Thema Nebenkosten getroffen – in seltenen Fällen jedoch, findet sich gar keine gesonderte Aufstellung (dann ist alles im vereinbarten Pachtzins enthalten) oder aber es wird eine allgemeine Pauschale vereinbart.
Eine solche konkrete Vereinbarung könnte etwa ausführlich lauten:
„(1) Der Pächter trägt während der gesamten Laufzeit des Vertrages alle auf den Mietgegenstand entfallenden Betriebs- und Nebenkosten, sofern nicht deren anteilige Kostentragung gem. Abs. (2) vereinbart wurde.
(2) Folgende Positionen gelten als umlagefähige Betriebs- und Nebenkosten:
a) laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
b) Kosten für Wasser und Abwasser nach dem gemessenen Verbrauch;
c) Kosten für Elektroenergie und Heizgas nach dem gemessenen Verbrauch;
d) Betriebskosten für Personen- und Lastenaufzüge anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
e) Kosten für Straßen- und Wegereinigung dto.;
f) Kosten für Müllabfuhr nach angefallener Menge;
g) Kosten der Gebäudereinigung anteilig nach Verursachung;
h) Kosten der Schädlingsbekämpfung anteilig nach Bedarf;
i) Pflege der Außenlagen anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
j) Kosten für Außenbeleuchtung dto.;
k) Kosten für Schornsteinreinigung dt.;
l) Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung des Mietgegenstandes dto.;
m) Hausmeisterkosten dto.;
n) Kosten für Fensterreinigung anteilig nach Fläche;
o) Kosten für Wachdienst anteilig nach dem Verhältnis von Mietfläche zu Gesamtnutzungsfläche einschließlich Nebengebäude;
Auf die Betriebs- und Nebenkosten ist ab Übergabe des Mietgegenstandes eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 1/12 der voraussichtlichen Jahresbeträge zu leisten.
Der Pächter verpflichtet sich, soweit möglich, Direktversorgungsverträge mit dem jeweiligen Versorgungsträger abzuschließen. Der Pächter wird insoweit die entsprechenden Kosten direkt an den jeweiligen Versorgungsträger zahlen. Soweit Direktversorgungsverträge gelten, entfallen die unter (2) vereinbarten Vorauszahlungen.
Erhöhen sich die Betriebs- und Nebenkosten, ist der Vermieter berechtigt, die entsprechenden Erhöhungen auf den Pächter umzulegen. Über die Betriebs- und Nebenkosten ist jährlich abzurechnen. Das gilt auch für den Fall, dass neue Betriebs- und Nebenkosten durch Vereinbarung der Partner hinzukommen.“
