Im ersten Teil unserer Checklisten für einen Pachtvertrag in der Gastronomie geht es vornehmlich um die Themen Vertragsparteien, Gegenstand und Räumlichkeiten.
Vertragsparteien
Beide Parteien können natürliche Personen (Kaufmann, Einzelunternehmen) oder juristische Personen (z. B. GmbH) sein. Bei einer GbR sollten alle Vertreter unterschreiben oder von den nicht anwesenden sollte eine Vollmacht schriftlich vorliegen. Hier auch noch einmal der Hinweis, dass Geschäftsführer einer GmbH vor deren endgültiger Eintragung in das Handelsregister persönlich haftbar gemacht werden können. Bevor Sie also einen langfristigen Mietvertrag unterschreiben, sollte die Firma eingetragen sein!
Ferner sollte Ihnen der Vermieter nachweisen können, dass er auch wirklich der Eigentümer des Objektes ist oder zur Vermietung vom Eigentümer bevollmächtigt wurde. Im Zweifel lassen Sie sich einen Grundbuchauszug zeigen.
Alles andere liegt an Ihrem Verhandlungsgeschick. Hier einige externe Hinweise und Tipps dazu: Verhandlungstechnik: Verträge im B2B Bereich richtig aushandeln.
Vertragsgegenstand / Räume
Es kommt ganz entscheidend darauf an, dass der Vertragsgegenstand – also die Räumlichkeiten bzw. das Gebäude – sehr genau bezeichnet ist. Achten Sie darauf, dass folgende Angaben gemacht sind:
+ exakte Bezeichnung der Adresse, des Grundstücks, der Straße, ggf. Flurnummer des Grundbuchs
+ genaue Bezeichnung der Räume
+ genaue Auflistung und Benennung aller Nebenräume, Keller, Lager, Parkplätze, Müllplatz, Außenflächen und Abstellräume
+ im besten Falle ist ein genauer Lagerplan mit farbiger Hervorhebung als Anlage beigefügt
+ alle Größenangaben sollten nach DIN 277 berechnet sein.
Machen Sie anhand des Plans eine Ortsbegehung und vergleichen Sie dabei nochmals alle Angaben. Begehen Sie nicht den Fehler, davon auszugehen, dass alle von einem Vorpächter genutzten Bereiche auch weiterhin Pachtgegenstand sind. Gehen Sie des Weiteren nicht automatisch davon aus, dass diese Bereiche auch rechtmäßig genutzt werden/wurden.
Lassen Sie sich die Konzession zeigen und vergleichen Sie alles sehr gewissenhaft. Stellen Sie sich einmal vor, dass Sie davon ausgehen, dass die vorhandene große Terrasse konzessioniert ist und Sie stellen dann später fest, dass die Stadt dies aber verweigert, da sie bisher unrechtmäßig genutzt wurde. Das könnte für Ihr Konzept und Ihre Wirtschaftlichkeitsberechnung fatal sein! Scheuen Sie auch nicht den Weg zum Gewerbe- und/oder Ordnungsamt und erkundigen Sie sich über eventuelle Beschwerden der Nachbarn und über die Rechtmäßigkeit der Außenanlagen etc.
Vertragsmäßiger Gebrauch
Achten Sie darauf, dass der im Miet- oder Pachtvertrag genannte Geschäftszweck nicht zu eng gefasst ist. Sollten Sie z.B. zunächst mit einem Restaurant beginnen und später einen Cateringbetrieb anschließen wollen, kann es ansonsten zu Problemen mit dem Vermieter kommen. Versuchen Sie, die Bezeichnung allgemeiner zu halten wie z.B. „zum Betrieb gastronomischer Dienstleistungen“ oder so ähnlich. Oder aber Sie können schon so vorausschauend planen, dass genaue Angaben gemacht werden können inkl. der späteren Erweiterungen.
Konzessionsfähigkeit
Da für den Betrieb einer Gaststätte natürlich eine Konzession notwendig ist, MUSS in dem Pacht- oder Mietvertrag eine Rücktrittklausel enthalten sein für den Fall, dass eben keine Konzession erteilt wird. Ohne eine solche Klausel hätten Sie kein Recht aus dem Vertrag auszusteigen und müssten für die gesamte Laufzeit Miete/Pacht zahlen, ohne die Gastronomie eröffnen zu können!
Lassen Sie sich zudem den konzessionsfähigen Zustand des Objektes bestätigen. Sind die wesentlichen baurechtlichen Auflagen (z.B. Fettabscheider, Lüftung, Toiletten, Lärmschutz, rutschfester Bodenbelag in der Küche etc.) erfüllt? Erkundigen Sie sich im Vorfeld über alle notwendigen Voraussetzungen für die Erteilung der Konzession und prüfen Sie das vor Ort. Wenn Sie das nicht tun, kann es Sie sehr teuer zu stehen kommen. Entweder Sie bekommen keine Konzession oder aber müssen eventuell teure Umbauten auf Ihre Kosten vornehmen lassen.
Wohnraum inklusive
Nicht unüblich ist die Mitanmietung einer Wohnung für den Gastronomen auf dem gleichen Grundstück. Leider birgt dies viele Probleme und Schwierigkeiten – auch wenn es auf den ersten Blick sehr praktisch wirkt. Bitte bedenken Sie, dass Sie auch aus der Privatwohnung ausziehen müssen, wenn der Pachtvertrag endet.
Nebenpflichten
Der Vermieter kann zudem auf die unterschiedlichsten Nebenpflichten des Mieters/Pächters bestehen. Dies könnte etwa sein:
+ bestimmte Mindestöffnungszeiten des Betriebes
+ keine Schließtage oder umgekehrt stets geschlossen am Sonntag
+ keine Schließung (Urlaub) länger als x Wochen im Jahr
+ Abschließen diverser Versicherungen (Haftpflicht, Feuer, Inventar)
Bei Regelungen in Bezug auf die Öffnungszeiten, Urlaub, Schließtage etc. handelt es sich vermutlich um einen Vertrag mit umsatzabhängiger Komponente und der Vermieter ist selbstverständlich an der Maximierung des Umsatzes interessiert. Bei Regelungen zu Versicherungen möchte der Vermieter seine Interessen bzw. sein Eigentum schützen.
Inwieweit solche Zusatzpflichten sinnvoll oder akzeptabel sind, müssen Sie sich im Einzelfall überlegen. Gegen das Abschließen einer Betriebshaftpflichtversicherung ist sicherlich nichts einzuwenden (im Gegenteil – eine solche Versicherung müssen Sie einfach haben!), gegen die Auflage nur 2 Wochen Urlaub im Jahr machen zu dürfen, vielleicht schon eher. Schauen Sie sich alle Nebenpflichten genau an und versuchen Sie, die genauen Auswirkungen zu analysieren.
Hier ein Beispiel aus der Praxis: Im Pachtvertrag für ein Restaurant wurde festgelegt, dass der Betrieb maximal 2 Wochen pro Jahr schließen darf. Da der Gastronom vorhatte, den Betrieb stets offenzuhalten, sah er darin kein Problem und unterschrieb. Leider stellte sich nach einem Jahr heraus, dass der Betrieb in den Wintermonaten Januar bis März zu unwirtschaftlich ist und daher eine dreimonatige Betriebspause das einzig Sinnvolle wäre. Dies war aber wegen der Vertragsklausel nicht möglich und so musste der Gastronom nach einem zweiten schlechten Winter Insolvenz anmelden.
