Pachtvertrag Checkliste 4

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Schönheitsreparaturen, Instandhaltung

Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Vermieter für die Instandhaltung des Vertragsgegenstandes verantwortlich ist. In der Praxis jedoch wird dies an und für sich immer einzelvertraglich auf den Mieter/Pächter übertragen. Dabei sollte man jedoch auf den genauen Umfang und die Formulierung achten. Schnell versucht ein pfiffiger Vermieter auch andere Kosten, die eigenlich er zu tragen hätte, auf den Mieter umzuwälzen. Meist wird auch vereinbart, dass der Mieter die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in den ursprünglichen Zustand zu bringen hat. Es empfiehlt sich daher immer ein Übernahmeprotokoll über den Zustand des Pachtgegenstandes zu Beginn gemeinsam zu verfassen.

Hier wieder ein konkreter Formulierungsvorschlag:
(1) Der Pächter verpflichtet sich, den Mietgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln. Die Instandhaltung des Mietgegenstandes sowie von mitgemieteten Einbauten und Zubehör mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach obliegt dem Pächter.
(2) Der Pächter haftet dem Verpächter für Schäden, die durch Verletzung der ihr obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere auch, wenn Versorgungs- und Abflussleitungen, Toiletten, Heizungsanlagen etc. unsachgemäß behandelt, die Räume unzureichend belüftet oder Heizrohre nicht ausreichend vor Frost geschützt werden.
(3) Der Pächter haftet in gleicher Weise für Schäden, die durch seine Angehörigen, Arbeiter, Angestellte, Besucher, Lieferanten oder Personen, die sich mit seinem Willen in/auf den gemieteten Räumen/Flächen aufhalten, verursacht werden.
(4) Der Pächter hat Schäden, für die er einstehen muss, sofort zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung auch auf schriftliche Mahnung hin innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, kann der Verpächter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Pächters vornehmen lassen.
(5) Im Falle drohender Schäden und unbekannten Aufenthalts des Pächters bedarf es der schriftlichen Mahnung und Fristsetzung nicht.
(6) Der Pächter ist verpflichtet, den Mietgegenstand auf eigenen Kosten von Schädlingsbefall freizuhalten.

Ein weiterer - eher pächterfreundlicher - Formulierungsvorschlag könnte lauten:
(1) Der Pächter verpflichtet sich, den Mietgegenstand schonend und pfleglich zu behandeln. Die Instandhaltung des Mietgegenstandes sowie von mitgemieteten Einbauten und Zubehör mit Ausnahme von Reparaturen an Dach und Fach obliegt dem Pächter.
(2) Die aus Abs. 1 entstehende Verpflichtung wird jedoch je Reparaturfall auf maximal Euro x und im Kalenderjahr gesamt auf Euro y begrenzt (Größenordnung: eine Monatspacht) . Darüberhinaus gehende Reparaturen trägt der Verpächter. Dies gilt jedoch nicht für fahrlässig verursachte Schäden durch den Pächter, seiner Mitarbeiter, Lieferanten oder Gäste.

Bauliche Veränderungen

Im Normalfall wird vereinbart, dass bei baulichen Veränderungen jeglicher Art die Zustimmung des Verpächters erforderlich ist. Sie sollten sich diese Genehmigung auch in jedem Fall einholen, wenn Sie nicht Gefahr laufen wollen am Ende der Pachtzeit alles wieder zurückzubauen.

Eine mögliche Formulierung dazu könnte lauten:
(1) Bei baulichen Veränderungen ist die Zustimmung des Verpächters erforderlich. Je nach Fall kann gemeinsam festgelegt werden, ob es sich um Um- oder Einbauten handelt, die am Ende der Vertragslaufzeit verbleiben können und ohne Entgeld in das Eigentum des Verpächters übergehen oder aber ob die vorgenommenen Einbauten auf Kosten des Pächters wieder entfernt werden müssen.

Eine andere mögliche Formulierung könnte lauten:
(1) Bauliche Veränderungen des Mietgegenstandes durch den Pächter, insbesondere Um- und Einbauten sowie Installationen dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Verpächters vorgenommen werden. Erteilt der Verpächter eine solche Einwilligung, ist der Pächter für die Einholung etwaiger bauaufsichtsrechtlicher oder sonstiger Genehmigungen verantwortlich und trägt die hierfür anfallenden Kosten. Eine Ablehnung ist nur aus wichtigem Grunde zulässig und darf den Vertragszweck nicht infrage stellen.
(2) Der Verpächter kann verlangen, dass Einrichtungen, mit denen der Pächter die gemieteten Räume/Flächen versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungslos im/am Mietgegenstand verbleiben. Anderenfalls hat der Pächter den ursprünglichen Zustand des Mietgegenstandes, d.h. den Zustand, den sie zu Beginn des Mietverhältnisses lt. Übergabeprotokoll übernommen hat, bei Auszug wieder herzustellen.
(3) Der Pächter haftet für sämtliche Schäden, die im Zusammenhang mit von ihm veranlassten Baumaßnahmen entstehen.

Versicherungen und Genehmigungen

Auch ist es üblich, in den Vertrag die Verpflichtung zum Abschluss von Versicherungen und die Einholung von erforderlichen Genehmigungen aufzunehmen. Manchmal wird auch vereinbart, dass der Pächter zur Abführung von öffentlichen Abgaben und Steuern verpflichtet ist.

Formulierungsvorschlag:
(1) Der Pächter ist für die Einholung eventuell erforderlicher behördlicher Genehmigungen, insbesondere für das von ihm betriebene Gewerbe, Maschinen, Einrichtungen u.ä. verantwortlich. Der Pächter ist insbesondere verantwortlich für die Einhaltung der für seinen Betrieb bestehenden Umweltschutz- und Hygienevorschriften.
(2) Der Pächter verpflichtet sich, eine angemessene Betriebshaftpflichtversicherung sowie eine Versicherung gegen Vandalismusschäden für den Mietgegenstand mit Ausnahme von Dach und Fach und Schäden an der Glasfassade abzuschließen und den Abschluss sowie die Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes durch Vorlage eines Zahlungsnachweises für die Prämienrechnungen zu dokumentieren.


Zu Teil 5 der Checkliste für einen Pachtvertrag --> Sonstiges

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