Pachtvertrag Checkliste 2

Sie sind hier: Startseite | Abteilungen | Verwaltung | Pachtvertrag Gastronomie | Pachtvertrag Checkliste Teil 2

Laufzeit des Vertrages

Eine Laufzeitregelung könnte zum Beispiel so aussehen:

+ Festlaufzeit des Vertrages: Das Pachtverhältnis beginnt am _____ und endet am _____.
+ Dem Pächter steht innerhalb der ersten 2 Jahre der Laufzeit das einseitige außerordentliche Kündigungsrecht zu, das Pachtverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende zu kündigen.
+ Der Verpächter räumt dem Pächter zudem ein einmaliges Optionsrecht auf weitere x Jahre zu den gleichen Bedingungen (unter Berücksichtigung der Wertsicherungsklausel) ein. Dieses Optionsrecht muss spätestens 6 Monate vor Ablauf der Festlaufzeit gezogen werden.
+ Danach verlängert sich das Pachtverhältnis um jeweils ein Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von 6 Monaten vor Ablauf per Einschreiben von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.

Ob sich der Verpächter auf diese Formulierung einläßt, ist meist Ihr Verhandlungsgeschick. Einerseits ist der Verpächter natürlich daran interessiert, sein Objekt bestmöglich und langfristig zu verpachten, andererseits möchte er ggf. versuchen, die Pachthöhe im Laufe der Zeit stärker anzupassen. Außerdem weiß man ja nie, wie man sich über die Jahre verträgt. Kommt es zu ständigem Streit, kann eine lange Laufzeit zur Qual werden.

Hier eine weitere Formulierungsvariante:
(1) Das Mietverhältnis beginnt am xxx.
(2) Der Verpächter verpflichtet sich zur Übergabe des Mietgegenstandes an den Pächter im konzessionsfähigen Zustand.
(3) Das Mietverhältnis endet 10 (i.W.: zehn) Jahre nach Übergabe des Mietgegenstandes, gerechnet vom Ende des Monats, in welchem die Übergabe des Mietgegenstandes erfolgte (Festlaufzeit).
(4) Dem Pächter wird ein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages um 5 (i.W.: fünf) Jahre eingeräumt. Das Optionsrecht ist 12 Monate vor Ablauf der Festlaufzeit in schriftlicher Form auszuüben.
(5) Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils 2 (i.W.: zwei) Jahre, wenn es nicht 12 Monate vor Ablauf der Laufzeit des Vertrages gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform.
(6) Die gem. Ziff. (4) und (5) abzugebenden Erklärungen sind per Einschreiben an die im Vertrag genannten Adressen abzugeben. Soweit dem Vertragspartner nachweislich eine andere Anschrift mitgeteilt worden ist, gilt diese. Ein Verzicht auf die Schriftform bedarf jeweils der Schriftform.
(7) § 545 BGB wird ausgeschlossen. (hierbei geht es um die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages)

Was spricht für oder gegen lange Laufzeiten?

Die Laufzeit ist ein zentrales Thema in einem Pacht- oder Mietvertrag für eine Gastronomie. Wie bereits in der Einleitung aufgezeigt, erwachsen aus ihr ggf. große finanzielle Verpflichtungen. Andererseits machen manche Investitonen erst nach einer längeren Nutzungsdauer wirklich Sinn. Hier also die Vor- und Nachteile langer Laufzeiten:

Pro
+ größere Investitionen können sich amortisieren
+ Sicherheit gegenüber Lieferanten und Mitarbeitern
+ Höhe der Pacht kann nicht ständig angepasst werden
+ gute Verhandlungsbasis bei Brauereien und anderen Partnern
+ Aufbau von Stammgästen einfacher

Kontra
- teils sehr hohe finanzielle Verpflichtungen (die bei schlechtem Geschäft die Existenz kosten können)
- man kommt nicht so einfach aus dem Vertrag raus (z.B. bei Krankheit)
- "verträgt" man sich mit dem Verpächter nicht, ist man dennoch an ihn gebunden

Vorpächter bzw. Vormieter

Sollte bei Abschluss der Vertrages noch ein Vorpächter im Objekt sein, ergeben sich daraus ggf. Vor-, aber eventuell auch Nachteile. Ist der Pachtvertrag im gegenseitigen Einvernehmen beendet worden wird es eher nicht zu Problemen kommen. Vielleicht haben Sie sogar die Möglichkeit sich bei dem Kollegen über die Geschäftsentwicklung, das Umfeld oder auch den Verpächter zu informieren. Das kann oftmals sehr aufschlussreich sein.

Ist das Pachtverhältnis jedoch ausschließlich auf Wunsch des Verpächters gelöst worden, besteht durchaus die Möglichkeit, dass der Vorpächter das Objekt nicht ordnungsgemäß räumt oder eine langwierige Klage gegen den Verpächter anstrebt. Schließen Sie nun einen neuen Vertrag und der Vorpächter geht aber nicht rechtzeitig oder hinterläßt ein Chaos, dann könnte Ihr Betrieb nicht rechtzeitig eröffnen. Wenn Sie z.B. bereits Personal eingestellt oder Veträge mit Getränkelieferanten geschlossen haben, erwachsen daraus ggf. Verpflichtungen.

Entweder Sie schließen einen Vertrag erst, wenn das Objekt leer und in gutem Zustand ist oder aber Sie finden einen anderen Weg sich in diesem Aspekt mit dem Verpächter zu einigen.

Kündigung des Pachtvertrages

Wird im Vertrag keine konkrete Laufzeit vereinbart gelten die gesetzlichen Bestimmungen für Gewerbeverträge:

Mietvertrag
Mietverträge können von beiden Vertragsparteien jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten zum Quartalsende gekündigt werden.

Pachtvertrag
Ein Pachtvertrag kann mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden. Hier gelten also deutlich längere gesetzliche Fristen.

Eine Kündigung ist also jederzeit - unter Einhaltung der zuvor genannten Fristen - möglich und rechtens. Das sollten Sie stets im Auge haben bzw. von vorne herein andere Laufzeiten vereinbaren. Daher ist eher zu empfehlen, andere Kündigungsfristen als die gesetzlichen zu vereinbaren. Meist ist das bei Abschluss auch das Ziel beider Parteien - die eine will die Sicherheit für den Betrieb, die andere die Sicherheit der Pachteinnahmen.

Mögliche Formulierung im Pachtvertrag zum Thema: Beendigung des Pachtvertrages
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses, aus welchem Grunde auch immer, ist der Pachtgegenstand vollständig beräumt und in sauberem Zustand (besenrein) an den Verpächter zu übergeben.
(2) Der Pächter hat sämtliche Schlüssel, die den Mietgegenstand betreffen, auch die selbst angeschafften, an den Verpächter zu übergeben. Der Pächter haftet für sämtliche Schäden, die dem Verpächter oder einem Nachmieter aus der Verletzung dieser Verpflichtung entstehen.
(3) Das Pachtverhältnis kann durch den Verpächter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn (a) der Pächter wiederholt und nachhaltig gegen seine Verpflichtungen aus diesem Vertrag trotz schriftlicher Aufforderung und angemessener Fristsetzung verstößt; (b) der Pächter seinen Zahlungsverpflichtungen für mehr als 3 Monate nicht nachkommt, (c) (nur bei Gesellschaften) die gesellschaftlichen Beteiligungsverhältnisse des Pächters ohne Zustimmung des Verpächters in einem Umfang von mehr als 25 % des Stammkapitals durch Austritt der gegenwärtigen Gesellschafter oder durch Aufnahme eines oder mehrerer Gesellschafter geändert werden.


Zu Teil 3 der Checkliste für einen Pachtvertrag --> Pachthöhe, Nebenkosten & Kaution

Balken schmal - Weiterführende Links und Infos

Was passiert bei Tod des Pächters (was wir natürlich nicht hoffen) - bei dejure.org
Vorzeitige Beendigung eines Pachtvertrages einer gewerblich genutzten Pachtsache - bei anwalt.de
Kündigungsfrist bei Pachtverträgen - bei immobilien-fachwissen.de
Miet- und Pachtverträge in der Gastronomie - bei htc-rae.de

Tags: pachtvertrag gastronomie, mietvertrag gastronomie, pacht gastgewerbe, miete gastgewerbe, was muss man bei einem pachtvertrag beachten, fallstricke bei pachtvertrag gastronomie, pachtvertrag restaurant, vertrag café, mietvertrag imbiss, umsatzpacht, laufzeit, gastro, checkliste pachtvertrag, checkliste mietvertrag gewerbe, unterschied pachtvertrag mietvertrag, unterschied pacht- und mietvertrag, unterschied pacht miete, pachtzins, pachtvertrag gastronomie muster, restaurant pachten, pachtvertrag gastronomie kostenlos, mietvertrag vorlage, pachtvertrag muster, muster pachtvertrag gastronomie, nutzungsvertrag vorlage