Pachtvertrag

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Der Pachtvertrag in der Gastronomie

"Drum prüfe, wer sich ewig (lange) bindet" - sagte schon Schiller in seinem "Lied von der Glocke".

Wenn Sie einen langfristigen Pacht- oder Mietvertrag in der Gastronomie eingehen, sollten Sie diesen unbedingt genau prüfen. Konsultieren Sie grundsätzlich auch einen entsprechenden Fachanwalt und/oder andere geeignete Berater. Auch wenn das vielleicht € 1.000 kostet, ist es meist sehr sehr gut angelegtes Geld.

Rechnen Sie mal: Sie schließen einen Pachtvertrag für ein Restaurant über 5 Jahre ab und vereinbaren einen festen Pachtzins von € 1.000 und eine Umsatzpacht von 5%. Die Geschäfte laufen ganz gut und Ihr durchschnittlicher Monatsumsatz beläuft sich auf € 40.000. Das summiert sich insgesamt auf eine Pachtzahlung von € 180.000. Hinzu kommen Kosten für Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Pachtverhältnisses und natürlich die Nebenkosten. Da sollte man schon mal ein- oder zweitausend Euro in eine richtige Beratung im Vorfeld investieren!

Außerdem muss man sich stets vor Augen führen, dass Verträge (auch Pachtverträge) unter Geschäftsleuten frei vereinbart werden können. Wenn Sie also nicht aufpassen, schreibt der Verpächter eine für Sie sehr ungünstige (aber vielleicht auf den ersten Blick nicht als solche erkennbare) Klausel in den Vertrag. Das kann unter Umständen sehr teuer werden oder zu großer Verstimmung zwischen den Parteien im Laufe der Zeit führen.

Unterschied Pacht- und Mietvertrag

Ein Pachtvertrag (im Gegensatz zum Mietvertrag) liegt dann vor, wenn "nicht nur Räume zur Verfügung gestellt, sondern daneben andere Leistungen erbracht werden, die geeignet sind, das Gewerbe dauerhaft zu fördern." Wird also neben den eigentlichen Räumlichkeiten z.B. eine Lüftungsanlage, ein Fettabscheider, ggf. eine ganze Kücheneinrichtung, eine Theke, die komplette Einrichtung der Gaststätte, etc. zur Verfügung gestellt, dann handelt es sich demnach eindeutig um einen Pachtvertrag.

Miet- und Pachtverträge haben zudem unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen. So ist die gesetzliche Kündigungsfrist anders geregelt oder auch die Möglichkeiten einer Untervermietung (-verpachtung).

Pachtverträge erlauben es dem Pächter, aus der Pachtsache einen Ertrag zu generieren. Oftmals wird dafür auch kein fester Pachtzins vereinbart, sondern eine umsatzabhängige Berechnung angesetzt. Auch hier sind Mischformen aus Festpacht und Umsatzpacht möglich und häufig praktiziert.

Unterschied Wohnraum und Geschäftsräume

Geschäftsräume dienen der gewerblichen Nutzung und werden zum Zweck des Erwerbs angemietet (angepachtet). Wohnraum hingegen sind Räume die zum Wohnen etc. bestimmt sind. In der Gastronomie existieren häufig Mischformen, da zu dem Gewerbeobjekt eine Wohnung für den Gastronomen gehört. Dabei sollte ganz klar sein, welcher Zweck (privat oder geschäftlich) Vertragsschwerpunkt ist, da die Einordnung sehr unterschiedliche gesetzliche Folgen hat. Bei dieser Einordnung werden z.B. Vertragszweck, Flächenverhältnis Wohnraum/Geschäftsraum und andere Kriterien herangezogen.

Checkliste für Ihren Gastro-Pachtvertrag

Neben den rein rechtlichen Aspekten eines Pachtvertrages sind auch viele inhaltlichen Dinge zu klären und zu prüfen. Hier eine Checkliste (in 5 Teilen) von Punkten über die Sie sich Gedanken machen sollten bzw. die einer mehr oder weniger intensiven Prüfung bedürfen:

--> Teil 1: Vertragsparteien, Vertragsgegenstand & Räumlichkeiten
--> Teil 2: Laufzeit, Kündigung
--> Teil 3: Pachthöhe, Nebenkosten & Kaution
--> Teil 4: Reparaturen, Bauliches, Versicherungen, Wartung
--> Teil 5: Sonstiges

Balken schmal - Weiterführende Links und Infos

Muster Pachtvertrag

Nachfolgend habe ich Ihnen vier Links zu Musterpachtverträgen zusammengestellt. Am besten, Sie schauen sich alle Verträge einmal an um die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten kennenzulernen:

Eine kostenlose Vorlage eines Pachtvertrags für die Gastronomie finden Sie bei der Dehoga unter diesem Link.
Hier eine weitere kostenlose Vorlage eines Pachtvertrages.
Muster eines pächterfreundlichen Pachtvertrages (allgemein - nicht nur auf die Gastronomie ausgelegt)
Muster eines Pachtvertrages (auf der Website eines Rechtsanwalts)

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